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“三箭”发力,房地产迎来融资“活水”
日期:2022-12-6    浏览次数:112

来源于:新浪财经网

  “第三支箭”释放了一个信号,那就是要正确认识房地产行业。我国经济已经进入高质量发展阶段,房地产行业正在转变,要与高质量发展道路相匹配。

  11月以来,支持房地产市场融资的政策“工具箱”不断扩大和升级。从民营企业债券融资支持工具扩容,到发布“金融16条”促房地产市场平稳发展,再到11月28日,证监会提出在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施,短短20天内,房地产行业融资工具“三箭齐发”(即信贷、债券、股权)。

  今年年初,万科集团董事局主席郁亮表示,房地产行业已经进入“黑铁时代”(行业需要破釜沉舟、背水一战的时代),此时距离他提出的房地产行业“白银时代”已过去8年。当下,缺钱成了大多数房企共同的痛点之一,尤其是在债务违约风险攀升的情况下,一些房企的短期和中长期兑付压力仍在持续。而年底正是众多房企完成“保交楼”任务的关键时刻,对于“久旱”的房企来说,股权融资政策的优化,无疑是一场“及时雨”。

  在业内人士看来,“三支箭”共同发力,房地产市场迎来融资“活水”,让公众看到国家“稳楼市”“保交楼”“稳民生”的决心。

  注入“强心剂”

  临近年底,不少房企“保交楼”时间紧、任务重,亟待资金支持。

  中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任、商学院教授况伟大说,证监会发布的支持房地产企业股权融资方面调整优化的5项措施,包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等举措。本次政策优化,聚焦房地产主业、解决存量问题,强调股权融资的资金要流向国家政策支持的方向。证监会新闻发言人表示,“募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等”“引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与‘保交楼、保民生’相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等”。

  在况伟大看来,“第三支箭”(股权融资)主要聚焦的是上市房企和涉房上市公司,它们有了更大的融资空间,更多融资机会,也有利于进一步促进“保交楼”“保民生”。通过融资等方式,一些上市房地产企业可以并购重组一些中小型企业,尤其是盘活一些优质的民营中小企业,优化房地产市场的资源配置。他判断,房地产行业可能迎来一个小规模的并购浪潮。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,“第三支箭”有风险分散等优势,可以最大程度扩张房企融资能力。此次资本市场融资政策优化,导向非常明确,其中,重组地产上市公司、推进风险处置,或者推动“保交楼”,是为了让有债务风险的房企“软着陆”,推动行业转型,并打造新的行业运营模式;同时,也是为了保民生。

  首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为,房企通过股权融资,可以获得更多资金、融资成本更低、资金可使用时间也更长,这5项措施可以解决部分企业融资的“燃眉之急”。“‘三箭齐发’,为楼市注入了新的资金,也相当于打了一针‘强心剂’。”

  “第三支箭”发出后,资本市场反响热烈。该政策发布的第二日,几十只房地产股票集体涨停。同时,多家房企也加快布局股权融资,其中不乏龙头企业。12月1日晚,万科发布公告宣布其大股东拟申请发行公司股份,配发数量不超过当前发行股份数量的20%。

  “第一支箭”与“第二支箭”的作用也在持续。银行持续向房地产行业“输血”,截至11月25日,多家银行宣布与房企签订战略合作协议,提供多元化的综合金融服务,并给予意向性授信额度,涉及房企已达57家,授信额度超过2.76万亿元。

  坚持“房住不炒”

  “第三支箭”是时隔12年房企再融资的重新开启。对此,有人认为房地产行业迎来了“史诗级”利好;还有个别人似乎嗅到了“炒房”的机会。但实际上,这并不意味着房住可“炒”。证监会明确限制了资金的用途,规定募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

  李宇嘉认为,证监会发布的政策明确了“有所为有所不为”。其中,恢复并购重组的对象限定很严格;恢复上市房企再融资,也只允许上市房企非公开方式再融资,不是IPO(首次公开募股),而且募集资金用于政策支持的房地产业务,包括“保交楼、保民生”相关地产项目、保租房和拆迁安置项目。

  在况伟大看来,“第三支箭”释放了一个信号,那就是要正确认识房地产行业,这个行业具有一定的特殊性,容易出现金融化、泡沫化的风险。当前,房地产行业面临的风险不可忽视,需要稳住行业发展的步伐,防止大起大落,让房地产行业“软着陆”,保障房地产行业健康稳定可持续发展。他也指出,需要长期坚持“房住不炒”的政策,但这并不意味着去房地产化,房地产业仍是重要的实体经济。我国经济已经进入高质量发展阶段,房地产行业正在转变,正在进入新发展阶段,逐渐与高质量发展的道路相匹配。

  提振需求信心是关键

  当前,房地产市场在融资端正在逐渐回暖,但需求端的表现却并不理想。如何提振消费端信心是关键。

  中指研究院发布的数据显示,今年前11个月,百强房企的销售总额仅为6.73万亿元,同比下降42.1%。房地产市场调研研究机构克而瑞发布的数据显示,11月,全国重点30城的成交面积环比下降14%,创下半年来单月新低。

  赵秀池认为,我国仍处于城镇化的中期阶段,每年有大约1300万人口进城,对房地产的需求仍然较大。随着疫情好转和房企融资政策等调控政策的松动,房地产市场下行趋势有望得到改善。

  她提出,“第三支箭”虽然是针对供给侧,但供给侧和需求侧是相互影响的。融资成本是房价的一个重要构成,股权融资有利于降低供给侧的融资成本,对房价稳定意义重大。她还指出,提振需求侧,还需要财税、金融等多种“组合拳”的支持。个人房贷利率、首付款应进一步下降;限购政策也应该随着人口、人才政策进行调整。

  如何提振需求端信心?况伟大表示,当前中低收入者的住房问题比较突出。下一步,住房政策还需进一步向中低收入者倾斜,并且政策发力点需瞄准居民的住房刚需。可以通过下调首付比例、降息、加大税收优惠,或者提供相关补贴等方式来提振消费。

  一些城市已经在发力。今年11月,中指研究院发布的数据显示,全国已有石家庄、温州等80余地调整首套房商贷首付比例至20%,武汉、贵阳等20余地已将首套房贷利率降至4%以下。许多城市的房贷利率和首付比例均处于历史低位。

  况伟大建议,加大共有产权房和保障性租赁住房的发展,让老百姓(44.580, 0.00, 0.00%)能够买得起房、租得起房。在这方面,证监会也提出了推动保租赁房REITs(不动产投资信托基金)常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。李宇嘉也表示,政策要惠及保租房,否则其意义就打折扣了。他预测,未来REITs发行门槛、条件等方面可能会有政策创新和优化,“REITs发行将全面提速”。

  此外,证监会也提出鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。在李宇嘉看来,这是鼓励开发商转型,促进地产与实体经济协调发展。

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